Mladi se sve više suočavaju s nemogućnošću kupnje vlastite nekretnine

U svrhu prilagodbe sadržaja na portalu osobama s invaliditetom, u sklopu projekta SIMS – Socijalna inkluzija mladih kroz Studentski.hr izrađena je cjelovita audio verzija članka.

Kupnja stana ili iznajmljivanje? Jedna od najvećih dilema mladih nakon završetka fakulteta te prvog zapošljavanja. Na tržištu nekretnina već dulje vrijeme rastu cijene stanova. Ni koronakriza nije zaustavila rast cijena, dapače tržište je nekretnina, za razliku od drugih djelatnosti čiji je rad stopirala korona, procvjetalo.

Nakon snažnog potresa u Zagrebu nerijetko se pretpostavljalo da će pasti cijena nekretnina, no to se baš i nije ostvarilo. Cijene nekretnina u glavnom su gradu porasle, pa tako na Maksimiru ne možete pronaći kvadrat stana ispod 3000 eura. Nešto manje popularni dijelovi grada koji su udaljeniji od centra bilježe nešto manje cijene nekretnina. Recimo, u zagrebačkom kvartu Špansko može se pronaći kvadrat stana za 1750 eura. Ništa bolje nije ni u drugom najvećem gradu Hrvatske, Splitu. Na Žnjanu se tako kvadrat stana može kupiti za vrtoglavih 3500 €.

Tin Bašić, novinar i suosnivač portala ZGRADOnačelnik.hr koji se dugi niz godina bavi proučavanjem stanja tržišta nekretnina, ali i obnove poslije potresa, govori kako ga činjenica o poskupljenju stanova nimalo ne čudi.

– U posljednjih nekoliko godina tržište nekretnina kod nas doživjelo je strahovitu eksploziju, kad se gleda, naravno, po cijenama nekretnina. Cijena stana 2016. godine danas je za najmanje za 25 posto viša. – objašnjava Bašić. 

Tom značajnom skoku može se pribilježiti i uvođenje APN-a, mjere Vlade Republike Hrvatske kojom se hrvatskim državljanima, ne starijim od 45 godina, želi olakšati stambeno zbrinjavanje kroz otplatu dijela stambenog kredita. Bašić upravo u tome vidi jedan od razloga porasta cijena u Hrvatskoj, pogotovo u Zagrebu. Naime, APN je utjecao na porast potražnje nekretnina, dok na tržištu nekretnina jednostavno nema dovoljno.

–  APN-krediti  nisu loš model. Imaju dobru namjeru omogućiti mladima da steknu prvu nekretninu po povoljnijim uvjetima. Takav model je dobar jer je pitanje bi li mladi ljudi mogli kupiti vlastitu nekretninu. Međutim, s druge pak strane, APN je uzrokovao veliku koncentraciju kupoprodaje nekretnina u kratkom razdoblju, a zakon ponude i potražnje je vrlo jednostavan. Kad u jednom trenutku imate vrlo veliku potražnju, automatski se diže cijena. – objašnjava. 

I nedavno istraživanje Hrvatske narodne banke (HNB), čiji su autori Davor Kunovcac iz HNB-a i Ivan Žilić s Ekonomskog instituta Zagreb, pokazuje kako je upravo Vladina mjera pomoći pridonijela trendu rasta cijena nekretnina. Autori zaključuju da su se cijene stanova povećale u razdoblju oko uvođenja subvencije.

Primjenom ugrađenih pravila subvencioniranja stambenih kredita koja se odnose na limite iznosa subvencioniranja dolaze do rezultata kako se za manje i starije stanove bilježi veći porast cijena koji koincidira s uvođenjem subvencije, stoji u istraživanju.

Međutim, naglašavaju kako subvencije nisu jedini razlog porasta cijena. 

– Valja naglasiti kako subvencije nisu zaslužne za cijeli opazivi porast cijena nekretnina u Hrvatskoj, već se radi o dodatnom faktoru koji je pridonio trendu rasta cijena. – zaključio je Davor Kunovac.

Lana Štimac, inače magistra farmacije, nedavno se odlučila na kupnju nekretnine. 2015. godine završila je fakultet, dobila posao nakon odrađenog staža te štedjela sve do nedavno kada je odlučila dići kredit. Iskoristila je mogućnost subvencioniranog kreditiranja putem APN-a. 

– O kupnji stana razmišljala sam zadnje dvije godine. Pomogli su mi malo baka, djed i majka, recimo oko 10% pomoći za kaparu na početku. Smatram da si mladi koji su tek završili fakultet i krenuli raditi ne mogu priuštiti stan u Zagrebu, osim ako, naravno, nemaju pomoć sa strane od roditelja ili nekog drugog. – govori nam.

Kupnja preko APN-kredita odnosi se na kupnju nekretnine putem stambenog kredita od minimalno 15 godina, uz sufinanciranje APN-a minimalno prvih 5 godina. Ako osoba ima uvjet za kredit može ga podići, bilo da je to stambeni ili nenamjenski, ali će iznos kredita koji osoba može dobiti ovisiti o njegovoj kreditnoj sposobnosti, u koju ulaze primanja, tip zaposlenosti i ostale informacije. Što se netko nalazi u nepovoljnijoj situaciji, imat će mogućnost manjeg iznosa, a samim time i manji izbor nekretnina.

Priupitali smo i jednu banku koja se bavi APN-om na koliko dugo se dižu takvi krediti i koliko su stare osobe koje ih dižu. Odgovaraju kako se krediti prosječno odobravaju na 21 godinu te da je najviše korisnika u dobi od 33 godine.

O isplativosti takvog kreditiranja Lana ima samo riječi hvale. 

– Definitivno se isplati više od običnog stambenog kredita, a koliko će dugo osoba otplaćivati kredit, ovisi o puno faktora. Prednost APN-a nije samo u djelomičnoj otplati rate kredita kroz minimalno 5 godina, već se tu radi i o nižoj kamati te još nekim stvarima .– objašnjava.

Upravo o nižoj kamati govori Tin Bašić koji se usput i prisjetio nekih davnih vremena kada je ona dostizala visinu čak i od 10%. 

– Kamatne stope na stambene kredite danas su oko 2 i 2,5 posto, a, recimo, 2016. su bile 4,5 posto, 2007, kada je bio nekretninski boom, preko šest posto. Cijena duga je puno manja, krediti su dostupniji, može se lakše kupiti nekretnina nego 2000-ih godina. – dodaje. 

Najteži dio – pronaći stan

Lana nam otkriva kako, prema njezinu iskustvu, nije nimalo lagan zadatak pronaći stan u Zagrebu koji bi odgovarao svim željama i nekim minimalnim uvjetima.

– Definitivno nije lako i potrebno je dosta strpljenja i sreće da se u pravom trenutku naleti na neku dobru ponudu jer sve što je dobro, odmah se proda. – otkriva.

Prisjetimo se samo nekih nedavnih oglasa za stan. Sigurno ste primijetili oglas u veljači koji je širu javnost nasmijao, a o kojem su se radile i razne reportaže na televizijskim kućama. Naime na Njuškalu se mogao pronaći trosoban stan od 55 metara kvadratnih u Donjoj Dubravi koji se nalazi ni više ni manje – u garaži. Cijena? Ni pola milijuna kuna.

Nedavno se tako opet mogao naći zanimljiv oglas za stan u Zagrebu od svega 14 kvadrata po cijeni 4000 € kvadrat. Vlasnik je tada govorio kako se investicija isplati jer kroz 13 godina vlasnik bi stana mogao vratiti uloženi novac. Sličan stan se pojavio i u Splitu. Na Žnjanu stan od 10 kvadrata 65 000 €. Lude i nerealne cijene, rekli bi neki, ipak, Tin Bašić otkriva kako to nisu ludi oglasi već sve ovisi o željama pojedinaca. 

– Je li realno za sobičak od par kvadrata tražiti desetke tisuća eura i koja je realna cijena bilo kojeg proizvoda? Odgovor je jednostavan. Realna cijena je ona cijena koju je netko spreman platiti i to je tako. Ako je netko spreman 15 kvadrata platiti silne novce, to je tržišna cijena. – govori. 

Ali i kada se nešto uspije pronaći u raznolikoj ponudi, cijena ipak predstavlja problem. 

– Cijene variraju ovisno o kvartu i godini izgradnje, ali uz malo praćenja oglasa brzo se može vidjeti koje su cijene realne, a koje nisu. Mislim da jesu malo narasle, ali opet meni se čini da cijene konstantno raste bez, tj. da nisu padale sad nakon APN-ovih kredita. – govori Lana.

Sa sličnim problemom suočila se i Gabrijela Čuljak koja je iskustvo plaćanja najamnine prošla u dva najveća grada Hrvatske, Zagrebu i Osijeku te nešto manjem gradu Bjelovaru. Zagreb je preuzeo ulogu onog najskupljeg. Kaže svašta se iznajmljuje, pa oglasi koje smo maloprije spomenuli nisu ništa u usporedbi s onim što se iznajmljuje.

– U Zagrebu je najisplativije ići na cimerstvo. Međutim, ako imaš sreće, možeš naletjeti na dobru ponudu. Tako sam ja u Zagrebu na Trešnjevci stan plaćala 1500 kuna s uključenim režijama, ali je bio u kući. To je uglavnom tako s tim jeftinijim opcijama, ako i imaš sreće da naletiš na njih, moraš biti spreman da će vjerojatno biti u sklopu nečije kuće, što nekad može biti super, a nekad i problematično. Manjak privatnosti je najveći problem kod takvih stanova, svi znamo priče o stanodavcima koji ulaze u stan kad god požele...

U Osijeku je, bar davne 2015. godine, imala nešto drugačije iskustvo. 

– Ono što je kod Osijeka pozitivno, kad ga usporediš sa Zagrebom, jest činjenica da ćeš za novce koje izdvojiš za stan u Zagrebu dobiti nešto okej, prosječno, osobito ako si student, a u Osijeku za taj novac dobiješ stvarno lijepo uređen stan. Ja sam tamo na studij krenula 2015. godine i tada su cijene stanova bile okej. Sestra i ja smo promijenile dva stana, oba su imala dobru kvadraturu, solidno su izgledali, a plaćali smo ih 1200 kuna sve zajedno + režije. No, kako godine idu, tako sada od kolega čujem da su cijene stanova drastično porasle, kako za kupnju tako i za najam. – otkriva nam Gabrijela. 

Iskustvo iznajmljivanja stana u Bjelovaru bilo joj je, govori, slično kao u Osijeku. Cijene su u zadnje vrijeme naglo porasle, ali s obzirom na to da je riječ o manjem gradu, ni izbor stanova nije velik. 

– Prije dvije, tri godine cijene stanova su bile oko 1000 kuna, no, u zadnje su vrijeme drastično porasle. Sada ja stan plaćam 1500 kuna + režije, ali mi je to uistinu najbolji stan u kojem sam živjela. U Bjelovaru je malo stanova i to je, za razliku od Zagreba i Osijeka, ovdje velik problem. Jako je važno na vrijeme krenuti tražiti jer kronično fali stanova, što u Zagrebu i Osijeku, no s obzirom na to da su ipak veći gradovi, nije toliki problem. 

Kada se sve ovo sagleda postavlja se pitanje mogu li danas mladi s APN-om izbjeći otplaćivanje kredita u periodu od 30, 40 godina? Izgleda kako je to ipak rezervirano za one malo boljeg financijskog džepa. Drugo pitanje koje se nameće jest zašto su cijene stanova, s obzirom na standard u Hrvatskoj, u velikim gradovima toliko visoke? Jedan od odgovora možda se krije u podatku Eurostata kako je Hrvatska u samom vrhu u Europi po posjedovanju nekretnina, odmah iza Rumunjske i Bugarske. Međutim izgleda kako se sve zapravo vrti oko onoga što je i Bašić istakao na početku priče – kada u jednom trenutku imate vrlo veliku potražnju, automatski se diže cijena. 

Članak je nastao u sklopu projekta SIMS – Socijalna inkluzija mladih kroz Studentski.hr, koji udruga Centar za razvoj mladih provodi u partnerstvu s udrugom Pragma, a sufinanciran je sredstvima Europske unije iz Europskog socijalnog fonda. Dodijeljeno mu je ukupno 1 400 000 kuna.