Analizirali smo učinak APN kredita – koliko su pomogli, a koliko odmogli mladima?
Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) putem svog programa subvencioniranih stambenih kredita omogućila je lakše stambeno zbrinjavanje mladih, ali i dovela do domino efekta na tržištu nekretnina, po pitanju cijena.
Agencija za pravni promet i posredovanje nekretninama (APN) putem svog programa subvencioniranih stambenih kredita omogućila je lakše stambeno zbrinjavanje mladih, ali i dovela do domino efekta na tržištu nekretnina, po pitanju cijena.
Posljednja runda APN kredita, kao i one prethodne, pružala je podršku mladim obiteljima diljem Republike Hrvatske kroz svoj program subvencioniranih stambenih kredita, odnosno cilj je bio olakšati stambeno zbrinjavanje kroz otplatu dijela stambenog kredita. Ova inicijativa, koja je započela u rujnu 2017. godine, imala je za cilj poticanje demografske obnove društva, smanjenje odlazaka mladih obitelji iz zemlje te olakšavanje rješavanja stambenog pitanja po povoljnim kreditnim uvjetima.
Mjera je ovo bila namijenjena svim hrvatskim državljanima mlađim od 45 godina, a koji u svom vlasništvu nisu imali stan ili kuću uporabljivu za život. Proces prijave za subvencionirani stambeni kredit zahtijevao je suradnju s odabranom bankom i APN-om. Odabrana banka odredila bi kategoriju vaše kreditne sposobnosti, dok bi APN odobrio isplatu korištenja mjere. Za samo ostvarenje APN-a korisnik je trebao prijaviti svoje prebivalište, ali i prebivanje svih članova kućanstva na adresi kupljenog stana ili kuće koja je navedena u zahtjevu i u njoj su morali živjeti u kontinuitetu do isteka roka od dvije godine nakon roka subvencioniranih kredita.
Potražnja za subvencioniranim kreditima stalno rasla
Od samog početka programa, interes mladih za subvencionirane kredite rastao je iz godine u godinu. Prema podacima iz Ministarstva prostornog uređenja, graditeljstva i državne imovine, za 2023. godinu APN je zaprimio 5 560 zahtjeva, odobrivši njih 5 346, dok je 145 zahtjeva odbijeno, a 69 podnositelja su odustala od subvencije. Prosječna životna dob korisnika subvencioniranog kredita iznosila je 32 godine, a prosječan iznos kredita bio je 81 500 eura, s rokom otplate od 23 godine.
Jedna od ključnih privlačnosti ovog programa su bili povoljni kreditni uvjeti. APN je 2023. godine uspostavio suradnju s 12 banaka koje su nudile efektivne kamatne stope od 3,12 do 3,75 posto. Osim toga, visina subvencije ovisila je o indeksu razvijenosti mjesta u kojem se nekretnina kupovala, čime se dodatno poticala kupnja ili izgradnja u manje razvijenim područjima.
Dodatne pogodnosti uključivale su mogućnost produženja subvencije za dodatne dvije godine po svakom rođenom ili usvojenom djetetu, kao i za obitelji s članovima s invaliditetom većim od 50 posto tjelesnog oštećenja.
Ipak, paralelno su rasle i cijene nekretnina
Informacije su to iz kojih se da iščitati kako je mjera bila uspješna, no je li to stvarno tako? Stvarnost je ipak manje „ružičasta” pa je tako tržište „iskoristilo” APN kredite, što je dovelo do povećanja cijena nekretnina od strane prodavatelja. Rezultiralo je to težim pronalaskom prvog doma za mnoge obitelji, a brojni mladi danas znatno teže dolaze do svoje prve nekretnine.
Utjecaj subvencioniranih stambenih kredita, tzv. APN kredita može se promatrati višedimenzionalno, kaže Tin Bašić, novinar i suosnivač portala ZGRADOnačelnik.hr koji se već dugi niz godina bavi proučavanjem stanja tržišta nekretnina. Naime, ako se pita građane koji su se odlučili na ovaj način kupiti nekretinunu, onda je i utjecaj APN-a bio pozitivan, no i suprotno je točno – oni koji nisu kupili nekretninu putem subvencioniranog kredita reći će vam kako je utjecaj istih bio negativan.
Tin navodi kako ipak nisu samo APN krediti krivi za na porast cijena nekretnina – u to vrijeme su i strani državljani slobodnije mogli kupovati nekretnine, turizam je bio u porastu što je naizbježno utjecao na veću kupnju nekretnina, a i sam prelazak na euro nije pomogao situciji.
„Vjerujem da su APN krediti ispunili očekivanja (dijela) građana koji su na ovaj način riješili svoje stambeno pitanje. Statistika APN-a pokazuje da su u tom razdoblju (od rujna 2017. godine) zaprimili više od 32 000 zahtjeva, od čega je odobreno oko 29 170. Promatrajući iz današnjeg kuta, kada je cijena nekretnina rekordno visoka, kada je cijena najma također na povijesno najvišim razinama, određena mjera pomoći je potrebna”, ističe Tin.
Kakva je budućnost financiranja nekretnina za mlade?
U ovome trenutku Hrvatska provodi nekoliko modela potpore. Tu je Program društveno poticane stanogradnje POS prema kojem je dosad izgrađeno gotovo 9 tisuća stanova, Model subvencioniranja stambenih kredita za mlade putem kojeg je svoj dom dosad osiguralo preko 34 tisuća obitelji te Program međuresorne suradnje s ciljem stambenog zbrinjavanja obitelji u potrebi. Iako su ovi programi korak u pravom smjeru, cijene stanova na tržištu i dalje su izrazito visoke. Stoga je Vlada donijela Odluku o izradi Nacionalnog plana stambene politike do 2030. godine.
Nacionalni plan stambene politike pobliže će definirati posebne ciljeve u području stanovanja. Svrha mu je definirati pristupačno stanovanje koje istovremeno mora zadovoljiti utvrđene standarde kvalitete te omogućiti rješavanje pitanja kao što su smanjenje iseljavanja, stambeno zbrinjavanje mladih, naseljavanje deficitarnim kadrom, povećanje radne mobilnosti, olakšavanje života starijim osobama i mnogi drugi.
Ipak, navodi Tin, za početak bi se trebalo fokusirati na oko 600 tisuća nekretnina koje 90 posto godine nije u funkciji, odnosno stoji prazno. Naglašava i da bi se, barem u početku, trebale uvesti mjere države, a onda kasnije polako prepuštati stvari tržištu.
„Brojni stručnjaci za nekretnine smatraju, a i mi se tu slažemo, da se prvo vlasnike tih nekretnina mora potaknuti da ih stave „na tržište“. Mnogi se zalažu da bi se to moglo napraviti uvođenjem poreza na nekretnine, u čemu se načelno slažemo, kaže, ali i ističe kako je tržište nekretnina „zeznuto“ jer na njega utječu brojni faktori”, zaključuje Tin.
